Строительство


Сам себе не архитектор

 

Судьба строений без проекта. Плюсы и минусы, теория и практика

 

Строительство дома — длительный и ужасно сложный процесс, растягивающийся минимум на пару лет и, соответственно, «заглатывающий» семейный бюджет огромными кусками. Они проваливаются в бездонные карманы прорабов и поставщиков, где и перевариваются без всяких несварений в мгновение ока. И первым куском обычно является архитектурный проект, по которому, собственно, и возводится ваш личный дворец, обещающий стать очередным шедевром мирового зодчества.

 

К сожалению, многие из желающих заполучить в личное владение персональный коттедж, дачный домик, баньку или другой вид частнособственнической недвижимости, обычно стараются на нем сэкономить. Казалось бы, что тут сложного? Набросал на листке планчик, показал строителям, где надо дал разъяснения, и ребятки, подгоняемые трудовым энтузиазмом, резво принялись за работу.

Многие так и делают, и действительно, экономия средств, которых и так уйдет на сие эпохальное мероприятие достаточно, получается ощутимая. Новостройки растут как грибы, и только третья часть из них имеет что-то более-менее напоминающее проект. Давайте рассмотрим все варианты неприятностей, которые могут возникнуть у человека, построившего дом или хозяйственные постройки без проекта.

Те, кто покупал загородную недвижимость, хорошо знают, что при покупке земельного участка на руки покупателю выдается его план, на котором отмечены все домостроения, которые присутствовали на момент покупки. Копия плана находится в бюро технической инвентаризации (БТИ), и все изменения в планировке или в наличии и количестве зданий владелец участка обязан в него вносить. Но прежде чем это сделать, необходимо обратится в инспекцию исполкома, выдающую разрешение на строительство, и согласовать все ваши новые постройки. Без проекта это можно сделать лишь в рамках закона о дачной амнистии.

При этом, если к строениям на участках со статусом ИЖС их владельцы относятся еще более-менее ответственно, то по поводу садоводческих хозяйств существует распространенное мнение, что строительство объектов на их территории не требует никаких разрешений и может проводиться произвольно, по желанию хозяина. Здесь следует напомнить, что земельные участки в садоводствах, по старому, но все еще действующему закону не могут быть использованы иначе, кроме как для выращивания сельскохозяйственной продукции и связанного с этим процессом проживания. Это правило поголовно не соблюдается, и именно в связи с впечатляющей массовостью нарушений в этой сфере и появился закон о дачной амнистии. Но, несмотря на индульгенцию в виде дачной амнистии, если делать все правильно, то разрешение на строительство у местных органов власти брать все-таки необходимо. Так как, если у вас нежданно-негаданно получится долгострой, и вы не уложитесь в сроки дачной амнистии, то рискуете попасть под действие пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса, который гласит, что лицо, самовольно осуществившее постройку здания на территории садового участка, не приобретает на него права собственности. Раньше это заканчивалось штрафом за самовольное строительство, а в крайнем случае — возбуждением дела в районной прокуратуре о сносе строения.

Но штрафы и даже снос строения — это далеко не все неприятности, которые могут возникнуть у владельца самостроя. Не каждый из нас силен в архитектуре и представляет, что именно необходимо для того, чтобы построить крепкое здание. Мало помнить, как в детстве дед или отец рубили дом, надо еще и самому знать каждую стадию строительства. Даже самый малый пробел в знаниях может кончиться тем, что через год вы получите трещины в стенах, опустившуюся крышу, просевший фундамент и еще кучу всего, чего лучше бы не иметь. При неправильном возведении постройки обязательно возникают различные деформации, вызванные оседанием почвы, неправильным расположением несущих конструкций и так далее.

Без составленного проекта также не исключены и ошибки строителей, которые могут привести к непредсказуемым последствиям. «Хозяин-барин», — говорит прораб и делает то, чего требует от него заказчик. Вот только без четкого плана постройки человек может неправильно интерпретировать ваше желание, и в результате ошибок может произойти все, что угодно. Не учтена глубина промерзания почвы? Получите трещины в стенах после первой же зимы. Не рассчитана толщина стен? Получите холодный дом и иней на внутренних поверхностях. Неправильное приготовление бетона? Поздравляем, ваш фундамент выкрошился во время дождей.

Так что же такое этот архитектурный проект, и какая практическая польза из него извлекается?

Во-первых, это ваша защита от всевозможных административных взысканий. Разрабатывая проект, архитектор предусматривает все нормативы и требования, предъявляемые к домостроению всевозможными контролирующими органами, такими, как пожарная инспекция, органы санэпиднадзора, контролирующая служба исполкома и БТИ. То есть вы будете уверены, что и без дачной амнистии никакие штрафы и взыскания вам не грозят и грозить не могут.

Во-вторых, архитектор производит расчеты несущих конструкций в соответствии со строительными нормами и правилами, с требованиями безопасности и архитектурными нормами. Это гарантирует уверенность в том, что ваша с таким трудом выстраданная и кровными деньгами оплаченная собственность не развалится через год, а будет служить верой и правдой целые десятилетия. Именно это и есть самое главное преимущество.

В-третьих, архитектор сопровождает проект четкими и понятными чертежами, благодаря которым исключаются любые производственные ошибки, а в вас вселяется уверенность, что строители возведут все, что необходимо, и на нужном месте. Вам не придется заставлять бригаду переделывать работу по несколько раз.

В-четвёртых, вместе с проектом производится расчет количества необходимых строительных материалов, их примерная стоимость и расчет по трудозатратам. То есть вы будете заранее осведомлены о предстоящих вложениях и временных затратах, необходимых для завершения строительства. Это поможет избежать не только приема валидола и валокордина в тот момент, когда прораб озвучивает суммы, необходимые на закупку стройматериалов, но и мошенничества со стороны бригад, которые, чего уж душой-то кривить, частенько пользуются неосведомленностью заказчиков с целью увеличения собственного гонорара.

Теперь рассмотрим варианты приобретения столь нужного, как мы выяснили, документа, как проект на строительство.

Если очень хочется сэкономить, то можно найти готовый проект в интернете или попросить у друзей, которые уже построили дом. Однако и тут возникают разного рода сложности.

Для начала, добытый таким образом проект может не соответствовать вашим ландшафтным и климатическим условиям, он может не совпадать с вашим видением здания, в котором, как ни крути, жить предстоит вам. Также он может вступить в разногласие с видением местной инспекции по архитектурно-строительным вопросам планировки этого района. И последнее: он может не пройти государственную техническую экспертизу, которая всегда назначается для проектной документации перед выдачей по ней разрешения на строительство объекта.

Можно заказать проект в проектном агентстве или у частного архитектора. Тут условия реализации примерно одинаковы, однако стоит учесть и некоторые различия. Частные архитекторы, как правило, работают дешевле, но не всегда качественнее и быстрее. К тому же у архитектора-частника не всегда можно добиться сопровождения проекта на экспертизе и переделок согласно ее результатам.

Агентства зачастую делают проекты дороже частников. Правда, дают некоторые преимущества в виде подписанного договора, который является гарантом качества работы и сопровождения проекта по всем контролирующим инстанциям, вплоть до получения разрешения на строительство.

Как правило, проект включает в себя две основные части: архитектурно-строительную и инженерную. Инженерная документация в большинстве случаев имеет три раздела: «Водопровод и канализация», «Отопление и вентиляция» и «Электрика». При этом архитектурно строительная часть должна включать в себя не только фасады, но и подробные чертежи с указаниями размеров и параметров материалов. К проекту должна прилагаться копия лицензии на осуществление проектной деятельности, выданная его автору. И однозначно нужны гарантии разработчика на соответствие проекта действующим нормам и правилам.

Из вышеперечисленного следует, что составление проекта — это огромный труд, который должен хорошо оплачиваться. Ценообразование происходит в разных случаях различными путями и зависит от того, какого типа строение вам необходимо. Это может быть цена за квадратный метр постройки, цена за комнату или за этаж, но в любом случае проект вам обойдется дешевле, чем многочисленные риски и значительные штрафы при его отсутствии.

Однако и в этом случае можно сэкономить определенную сумму, если приобрести у архитектора готовый типовой проект с последующими его переделками под ваши нужды. Это будет несколько дешевле и, во всяком случае, менее хлопотно, чем строительство без проекта вообще.

Однако имейте в виду, что готовый (типовой) проект может преподнести массу неприятных сюрпризов.

Во-первых, он может не «вписаться» в участок. Типовой проект не учитывает ландшафт и окружающую застройку, ориентацию дома по сторонам света, какие виды будут открываться из окон, как будут располагаться зеленые насаждения и т.д. При изготовлении индивидуального проекта архитектор сначала выезжает на место и осматривает место будущей застройки.

Во-вторых, очень часто уже в процессе строительства у вас может возникнуть желание поменять материал или цвет кровли, пристроить к дому небольшую террасу и т.п. Архитектор, спроектировавший для вас индивидуальный дом, осуществляя авторский надзор за строительством, с легкостью сможет решить эту задачу.

В-тертьих, построенный по индивидуальному проекту дом существует в единственном экземпляре, а значит, в случае необходимости продать его можно будет дороже, чем типовое строение.

Еще до начала дачной амнистии особенно ушлые владельцы самостроя стремились подобрать себе в архитектурных бюро проект, хоть в чем-то похожий на их собственный дом. При регистрации же прав собственности на дом они просто платили небольшой штраф за отступление от проекта. От опасности обрушения дома это их не спасало, но в юридическом плане у дома появлялся настоящий проект.

Но даже если вы надеетесь на дачную амнистию, не экономьте на проектах коммуникаций, тем более что без этих документов вам их просто не подведут. Проект подключения воды, газа и электричества должны быть обязательно. Это стоит не так уж и много, если сравнивать с общей стоимостью проектной документации.

Перед началом строительства прочитайте все требования по санитарным, экологическим, противопожарным и другим нормам и постарайтесь, чтобы строение им соответствовало.

И еще пару слов про дачную амнистию. Как часто бывает у нас в стране, этот закон не столько позволил добропорядочным гражданам легализовать доперестроечный самострой, сколько подхлестнул новую самодеятельность в сфере малоэтажного строительства. Действительно, зачем платить несколько десятков тысяч за проект и бегать по инстанциям еще до начала строительства, если можно сделать это потом, да еще и не платя за проект. Ну, а то, что дом не развалится, гарантируется железной клятвой прораба: «Хазяина, не боись, мы всема тут построяим, и твая дома тож — тыща лет постоит».

Но все же жить в построенном без проектной документации доме придется вам, вашим родственникам, а не представителям государственной власти и даже не строительной бригаде.

Обычно разработка проекта составляет не более 5 % от всех затрат на строительство дома.

 

 

 


© 2014. Все права защищены.

Публикация материалов сайта разрешена при условии ссылки на Сельская жизнь