Строительство


Чья земля?

 

Право на жизнь дается нам от рождения. Активное избирательное право мы получаем по достижении совершеннолетия. Право быть избранным на должность президента есть абсолютно у каждого несудимого гражданина, начиная с тридцати пяти лет отроду. Правом на лечение, обучение, передвижение, захоронение также не обделен ни один из граждан России. Мало того, все вышеперечисленные и некоторые неупомянутые права граждан гарантируются Конституцией и находятся под неусыпной охраной государства. Не являются исключением и имущественные права. А что с правом на землю?

 

Понятию «право собственности на землю» в России около двадцати лет. За это время приняты законы, которые зафиксировали права и обязанности землевладельцев и порядок оформления прав на землю. Постепенно мы учимся быть хозяевами своей земли, но процесс этот протекает совсем не так гладко, как хотелось бы. Давайте вместе разберемся с некоторыми часто встречающимися заблуждениями...

Заблуждение 1. Ничья земля

Земля ничьей не бывает. Земельные участки могут быть в федеральной, региональной, муниципальной и частной собственности. Рынок земельных участков может быть первичным и вторичным. К вторичному рынку относятся все земельные участки, прошедшие кадастровый учет, права на которые зарегистрированы. С такими участками все просто. Их можно купить, получить в дар, брать в аренду, наследовать, при этом общаться вы будете с владельцами участка. Что касается первичного оформления, то тут немного сложнее. Существует два пути обращения государственных и муниципальных земель в частную собственность: приватизация и выкуп. Приватизировать земельный участок, то есть получить его в собственность бесплатно могут только физические лица, причем только один раз в жизни. На оформление земли бесплатно в собственность имеют право те, кто пользовался ею до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001) и имеет соответствующие документы (распоряжения, акты, постановления, садовую книжку). Им для этого необходимо получить кадастровый план участка и обратиться в регистрирующий орган.

За выкуп земельный участок может получить член садоводства, если он вступил в него после 2001-го года, собственник дома, расположенного на участке, и арендатор участка. Соответствующий документ оформляет администрация района, на территории которого расположен участок.

Для оформления кадастрового паспорта в органы кадастрового учета необходимо предоставить межевой план. Межевой план изготавливается кадастровым инженером за счет заинтересованного лица.

Заблуждение 2. Что огорожено, то и моё

Наличие забора не дает права на оформление в собственность огороженной территории, а лишь свидетельствует о том, что человек пользуется данным земельным участком. Причем, возможно, пользуется безосновательно. В соответствии с Федеральным законом № 221 «О государственном кадастре недвижимости», образуемый земельный участок не может быть по площади больше, чем максимально допустимый для данного вида разрешенного использования. Максимальный размер земельного участка устанавливается законодательным актом муниципального образования, в черте которого он расположен. Если закон о максимальном размере земельного участка не издан, то площадь образуемого земельного участка не может превышать десяти процентов от первоначально предоставленной. Например, в документе указано, что жилой дом расположен на участке 12 соток. Если в сельском поселении отсутствует норма максимального земельного участка для индивидуального жилищного строительства, то собственником данного жилого дома может быть приватизировано максимум 1320 кв.м. Остальные огороженные метры — если и возможно получить в собственность, то только за выкуп.

Заблуждение 3. Мне бы прирезать пару соток

«Прирезок» не существует. Согласно Земельному кодексу, приобретение земельных участков возможно только через процедуру торгов. Но тут есть нюансы. Человеку на праве собственности принадлежат десять соток земли, а он пользуется четырнадцатью сотками и хочет узаконить свое право на все 14 соток. Тогда на прирезаемый участок оформляется межевое дело, ему присваивается кадастровый номер, и он выставляется на торги. Правом «прирезки» четырех соток наравне с ним обладают и соседи, а теоретически и другие граждане. А тут уже — кто больше заплатит. И это справедливо. Ведь мы же понимаем, что деньги, полученные органом местного самоуправления за продажу земли, идут исключительно на благие, социально значимые цели. По-другому и быть не может, а значит, общество заинтересовано в максимальной выручке от продаваемой земли. Преимущественное право «прирезки» возникнет в том случае, если прирезаемый участок невозможно выделить в отдельный (из-за его малой площади, формы и т.д.)

Заблуждение 4. Полдоли в праве на земельный участок = половине участка

Два брата вступили в наследство и получили участок с домом. Независимо от того, кто какой половиной пользуется, они вместе являются носителями общей долевой собственности, где ключевое слово — общей. Не у каждого по половине участка и половине дома, а один участок и один дом на двоих. Для того, чтобы стать единоличным собственником половины земельного участка и половины дома, необходимо прекратить право общей долевой собственности и получить в индивидуальную собственность часть общего имущества. Прекращение общей долевой собственности — крайне мучительный процесс, нередко оканчивающийся в суде. Но без осуществления натурного раздела земельного участка баня, построенная на общем участке братом Васей, де-юре оказывается собственностью еще и брата Коли.

При разделе земельного участка нельзя забывать, что образуемый в результате раздела участок не может быть по площади меньше минимально разрешенного для данного вида использования. Что касается раздела в натуре дома, то он допускается при соблюдении следующих условий: граница раздела проходит по капитальной стене, каждая образуемая часть дома имеет хотя бы одно жилое помещение и обеспечена индивидуальным входом.

Заблуждение 5. По поводу сервитута

Сервитут, согласно Гражданскому кодексу, — это ограниченное право пользования чужим земельным участком. То есть для собственника земли это ограничение в использовании его участка. Право собственности получается ограничено каким-либо правом третьих лиц. Звучит грустно, но наложение сервитута — это всегда вынужденная мера и всегда во благо, в том числе самого собственника. Без установления сервитутов не может быть цивилизованного землепользования. Предположим, под участком гражданина проходит электрический кабель. Это накладывает ограничение в использовании, и гражданин знает, что в этом месте дом строить нежелательно. В противном случае неисправность в системе электроснабжения, а точнее необходимость ее устранения, неминуемо повлечет демонтаж дома. Сервитут может быть установлен в силу закона либо по договору, может быть как платным, так бесплатным.

Часто право сервитута возникает при необходимости организовать проезд, проход к другому участку или месту общего (служебного) пользования.

По большому счету, даже не обремененное сервитутами право собственности на землю не может быть абсолютным и безграничным. Наличие права собственности на земельный участок уже само по себе предполагает некоторые ограничения.

Соблюдение разрешенного использования, высотного регламента и т. д. — это, безусловно, важные аспекты землепользования. Но не это главное.

Евгений Фрадкин

 

 

 


© 2014. Все права защищены.

Публикация материалов сайта разрешена при условии ссылки на Сельская жизнь